¿Qué es el Tracto Sucesivo?
Se trata básicamente de un principio registral que determina que en el
historial jurídico de una finca esta aparezca registrada, sin que exista una
solución de continuidad. Nuestro Ordenamiento Jurídico recoge este precepto en
la Ley Hipotecaria (en adelante LH), concretamente en su artículo 20
¿Qué consecuencia tiene en el expediente registral de la finca? El efecto más inmediato es que no se puedan inscribir
o anotar títulos que no hayan sido autorizados por su titular. Esto significa
que, cada acto deber verificarse en un asiento independiente y que, a su vez,
éste derive de otro inscrito previamente.
La continuidad, sin interrupción, en la titularidad registral determina
que todos los actos relativos a una finca constan en el registro y que en ellos
se reflejen todas las transmisiones que se han llevado a cabo de forma
sucesiva.
Como se puede comprobar el tracto sucesivo supone un encadenamiento en
las transmisiones del domino, de forma que la última transmisión apoya a la
anterior, y no debe de entenderse como una simple acción dispositiva del titular
a través de su inscripción, sino de la legitimación que le supone su registro. A
modo de aclaración, para que exista una inmatriculación correcta al inscribir
la venta de una finca, es indispensable que el vendedor ya figure en la
inscripción o matrícula del registro como propietario o titular.
¿Qué ocurre cuándo no existe inmatriculación del acto anterior? En el supuesto
de que no estuviese inscrita una determinada finca a favor de una persona, para
que fuese posible la inscripción del nuevo acto, los registradores tendrían que
realizar una anotación preventiva, a solicitud de la persona interesada. Apunte
que se vería sometido a los plazos de duración que establece el artículo 96 de
la LH; si la subsanación atiende a defectos subsanables, el título caducará a
los sesenta días, en el supuesto de que exista justa causa o providencia
judicial, esta subsanación podrá prorrogarse hasta que se cumplan los ciento
ochenta días desde la fecha de la anotación preventiva.
Se consigue de esta manera que exista una sucesión de anotaciones que den
seguridad jurídica a los actos inscritos.
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