¿Qué es la hipoteca vitalicia?

 

                                                                     (imagen de www.eleconomista.com)

Enunciar el derecho real de garantía por excelencia es hablar de la hipoteca. Esta figura que de forma amplia se puede constituir tanto sobre bienes inmuebles como muebles, centraliza la posesión de éstos en su dueño originario. Siendo potestad del acreedor del derecho de garantía sobre el bien, la posibilidad de quedarse con él en el supuesto de que la obligación pactada no se llegase a cumplir.

Encontramos en el ordenamiento jurídico español dos textos que nos regulan ambos tipos de hipotecas. Por una parte, la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, sobre bienes inmuebles, y por otra, la Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, de 16 de diciembre de 1954, para bienes muebles.

En esta ocasión, el objeto de análisis será la hipoteca inmobiliaria. ¿Cuáles son sus requisitos esenciales? En primer lugar, el bien a hipotecar tiene que pertenecer en propiedad a quién lo hipoteca, conservando su dueño la libre disposición de este. Y, en segundo lugar, la hipoteca debe ser constituida para garantizar el cumplimiento de una obligación principal pactada entre el dueño del bien y el acreedor del derecho de garantía. También deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que pueda tener efectos sobre terceros.

¿Qué puede ser objeto de hipoteca? Nuestro Código Civil (en adelante CC) en su artículo 1.874, indica que podrán ser hipotecados los bienes inmuebles, así como, los derechos reales que puedan ser enajenados sobre dichos bienes.

La hipoteca inmoviliza de forma directa e inmediata el bien sujeto a ésta, con independencia de su poseedor, a que se cumpla la obligación principal para cuya garantía fue constituida. Se permite, al efecto, que el crédito hipotecario pueda ser enajenado, en todo o en parte, a un tercero. Facultando, así mismo, al acreedor para reclamar a este tercero poseedor del bien, el pago de la parte asegurada en garantía.

Con base en la regulación hipotecaria existente en nuestro Ordenamiento Jurídico, y como consecuencia del incremento del nivel de vida de las personas, al que también hay que unir las sucesivas crisis económicas y financieras que hemos ido atravesando, apareció el concepto de Hipoteca Inversa.

Concepto que también ha sido bautizado por el Banco de España como Hipoteca Vitalicia, Hipoteca Pensión o Pensión Hipotecaria. Pues en definitiva lo que se pretende con este producto financiero es que sirva para completar la pensión pública de una persona en edad de jubilación que tiene un inmueble de su propiedad, a través de una cuota mensual mientras sigue usando y disfrutando de este.

¿Cuáles son sus ventajas? La principal es que el cliente sigue siendo el dueño y utilizando su vivienda habitual, recibiendo mientras una cuota de dinero por parte del acreedor de la garantía.

¿Y sus desventajas? Al contrario que sucede con la hipoteca normal, en la hipoteca vitalicia la deuda del prestatario va aumentando con el paso del tiempo. Pudiendo llegar a la situación de acabar debiendo más dinero que el valor que pueda tener el inmueble. Situación que llevaría al deudor, o a sus herederos, a responder con el resto de los bienes y derechos que formen parte de la sucesión testamentaria o ab intestato.

A pesar de que pueda parecer una opción interesante no lo es tanto. Más bien, se trata de un producto complejo, que las entidades bancarias lo consideran como una inversión a recuperar con el paso del tiempo, con unos intereses que van aumentando según lo hace la vida del préstamo. En múltiples ocasiones, introducen en ellas algún tipo de póliza de seguro como garantía en caso de impago o pérdida de valor del inmueble, en otras más opacas, estas mismas entidades se encargan de rastrear sus clientes de edad más avanzada para apropiarse bienes de gran valor e interés para su actividad. ¡La banca siempre gana!

Por último, es considerable la jurisprudencia que existe sobre la nulidad de este tipo de hipotecas, a modo de referencia la SAP 207/2017 de Madrid, sección duodécima, de 30-05-2007, sobre acción de nulidad de hipoteca inversa, y de daños y perjuicios.