¿Se puede donar un Bien Inmueble sobre el que existe un embargo?
La donación de bienes inmuebles en España es un acto de liberalidad mediante el cual una persona, DONANTE transfiere gratuitamente la propiedad de un bien a otra DONATARIO. Sin embargo, cuando sobre el inmueble recae un embargo judicial o administrativo, la DONACIÓN se complica tanto desde el punto de vista legal como práctico.
¿Cuál es la naturaleza del embargo?
El embargo es una medida cautelar o ejecutiva que recae sobre un bien para garantizar el pago de una deuda. Puede derivar de una resolución judicial en un procedimiento de ejecución de deudas, de obligaciones fiscales o de cualquier otro tipo de responsabilidad patrimonial.
Existe la obligación imperativa, cuando un inmueble está embargado, de inscribir la carga en el Registro de la Propiedad, lo que impide su libre disposición.
En otras palabras, aunque el titular sigue siendo propietario, no puede venderlo ni donarlo sin enfrentarse a serios obstáculos legales.
¿Es válida la DONACIÓN de un bien embargado?
A pesar de existir el embargo sobre el bien, la DONACIÓN es posible desde el punto de vista del Derecho Civil. Aunque tiene una serie de limitaciones:
La subsistencia del embargo: El DONATARIO recibe el bien con la carga del embargo, lo que implica que no obtiene la titularidad del inmueble hasta que no se resuelva la situación.
Es oponible frente a terceros: El acreedor que promovió el embargo puede ejecutar la deuda sobre el inmueble, independientemente de que haya cambiado de propietario.
Podría ser nula por fraude de acreedores: Si la donación se realiza con la intención de evitar el pago de deudas, los acreedores podrían impugnarla lo que llevaría a su nulidad.
¿Qué alternativas existen?
Ya que la DONACIÓN de un bien embargado presenta importantes complejidades, es recomendable explorar soluciones que nos permitan llevarla a cabo, entre las que destacamos:
Cancelar la deuda antes de la DONACIÓN: Si el DONANTE liquida la deuda y levanta el embargo, el inmueble quedará libre de cargas y la DONACIÓN podrá realizarse sin complicaciones.
Negociar con los acreedores: En algunos casos, es posible alcanzar un acuerdo con los acreedores para levantar el embargo o sustituirlo por otras garantías.
Donar con subrogación de deuda: Se puede pactar que el DONATARIO asuma la deuda como parte de la DONACIÓN, a pesar de las implicaciones fiscales que se puedan derivar.
¿Qué consecuencias fiscales tiene la DONACIÓN?
La DONACIÓN de bienes inmuebles está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que varía según la comunidad autónoma. Además, el DONANTE puede estar obligado a tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si se ha generado una ganancia patrimonial.
En el caso de bienes embargados, la carga tributaria podría ser especialmente gravosa si el DONATARIO no puede disponer del bien para venderlo y obtener liquidez.
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