¿Qué es una servidumbre de paso?

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Es el derecho que tiene el propietario de una finca, dominante, de atravesar una finca ajena, sirviente, para poder acceder a un camino público. No es un favor que el vecino te hace por cortesía, es un derecho legal siempre que se cumplan ciertos requisitos.

¿Cuándo puedo exigirla?

Para que la legislación obligue a tu vecino a dejarte pasar, deben darse estas condiciones:

1. Que exista un aislamiento total: Tu finca debe estar enclavada entre otras ajenas y no tener salida a un camino público.

2. Que haya una necesidad real: No vale con que el camino actual sea largo o incomodo. La falta de acceso debe ser real para el uso agrícola o ganadero de la finca.

¿Por dónde se debe pasar y qué anchura tendrá?

El paso debe darse:

a) Por el punto donde la distancia al camino público sea más corta.

b) Por donde sea menos perjudicial para el vecino que tiene que sufrir el paso.

En cuanto a la anchura, no hay una medida fija. Será la suficiente para cubrir las necesidades de tu finca: si necesitas pasar con un tractor de grandes dimensiones, el camino deberá permitirlo.

¿Este cesión por parte de la finca sirviente es gratis?

Este es el punto que genera más roces. El vecino que da el paso tiene derecho a ser indemnizado, con los matices siguientes:

1. Si el paso es permanente, para todas las necesidades de la finca, la indemnización suele consistir en el valor del terreno que se ocupa más los daños que se causen.

2. Si es solo para algo puntual, necesidades puntuales, la indemnización será menor.

Ahora bien, si la finca se quedó aislada porque se vendió o se dividió una finca más grande, normalmente el vendedor o los otros herederos están obligados a dar el paso sin reclamar indemnización alguna.

¿Cómo se formaliza?

Aunque los pactos verbales, los de toda la vida, existen, nuestra recomendación como abogados es siempre dejarlo por escrito. Lo ideal es acudir a un notario, y una vez reflejada en documento público inscribir la servidumbre en el Registro de la Propiedad. De esta forma, si el vecino vende su finca, el nuevo dueño estará obligado a respetar tu derecho de paso porque ya aparece en las escrituras.